我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问:大壮名城A11，01或02户型，94.91平三房富颐华庭二期101平南向三房

五矿招商鹭山府88平北向三房请教一下星叔:

1.从自住+学位角度来考虑，哪个盘会更合适

2.如果是从投资+学位的角度来考虑(这种方式就是在学校附近租房)，哪个盘会更合适

3.差不多价位附近还有哪些新盘或次新盘(10年内)可考虑的？

回答：五矿无所谓学位，大状华附学位稍微还是带点噱头的，至于富颐，小区实在太多，一个半个小学也未必能凑效。

你意思应该是分成两种，前者是自己住来读书合不合适，后者是别人买个学位，然后附近租房子来陪读合不合适。

这两个问题完全是南辕北辙。

后者之所以能够成立，是因为市区学位房兼备学位和改善形式的房子实在太贵了。因此就牺牲一点自住属性，只买一个强学位房的小房子借用学位可以了。这是在成熟的二手房市场才会有的。

但是东荟城这样的新兴学位房地方，你用得着买个最小面积的两房，然后在小区里租一个三四房吗?

而且就新房来说，学位的变数是最大的，而且这三个要不纯民混住，要不体量大而学位或不足，要不体量小而没学位。

对于这样的新房，只能建议那些坑是相对少的，无论是不是包括学位。坑比较少的应该就是大壮了。

提问：哥，还是想麻烦您帮我甄选一下南京首付100万，总价200万那些板块，哪个小区（新老都可以），因为能力有限，还有很多用钱地方只能按100万贷款来算

回答：总价200在南京能买到的地方并不多，江北核心区是够不上的，除了六合溧水高淳，主城区200万还剩几个板块：

1、江北边缘板块的部分楼盘，比如力标赞城、中交锦兰荟、桥北的附近的一些楼盘；

2、已经降价的淳化板块。

这个板块两年前卖两万三精装，89平正好能摸到200万，经过最近一年的震荡回调，很多人1.9万就能买到了。1.9万的单价，基本到底，还想再降，很难了。

3、禄口板块。实话实说，禄口的距离稍微远了点，虽然规划不错，但如果价格卖到1.6甚至一万七八以上，也不便宜了。其他的，都是零星供应，距离很远，这对年轻刚需上班来说，是一个考验。

4、燕子矶板块。房源选择不少，但精装价格都在往3万逼近。燕子矶的优势非常明显：

区位好：就在主城以内，距离新街口比河西南还近，主城外溢人口较多。

配套好：3条地铁，河西南水平，商业规划可能比河西还要好一些。

整体而言，燕子矶在200万上车板块中，还是算不错的。

提问:星叔,请问楼层的话怎么选？

回答：一般楼层总结来看：

15层住宅最好的楼层：5-7层。

18层住宅最好的楼层：6-7层。

30层住宅最好的楼层：6-7层、15-24层。

28层住宅最好的楼层：6-7层、15-22层。

24层住宅最好的楼层：6-7层、15-20层。

26层住宅最好的楼层：6-7层、15-20层。

25层住宅最好的楼层：6-7层、15-20层。

22层住宅最好的楼层：5-7层、14-17层。

提问：星叔，巴宾路房子投资怎样？想全款买房，不想欠钱。贷款压力很大。

回答：在巴滨路再买一套，作为理财投资也好。但是不建议全款买。

穷人与富人的差别就是穷人害怕欠债，富人往往是欠了一屁股债，而且也不想还，还想欠更多的。首付要贷点款借点钱有什么可怕的，压力大一点也无所谓啊，要想房价上涨的是你永远赶不上的，买其他的理财产品，是赶不上房价上涨和通货膨胀幅度的。现在欠一点点钱，一年半载之后你就挣了。

贷款买房比起全款来，最大的好处在于，你会有更自由的现金流。

真正的富裕，并不意味着你有多少钱，而在于你需要花钱时，有足够的钱来花。

跟银行借钱买房，就是多负债，扩大自己的现金流，意味着在未来出现难得机会时，你有足够的流动性来启动它。

虽然很多人抱怨发展机遇太少，但在一个经济增速常年在6%以上的国家，这样的机会还是很常见的。

如果全款买房，意味着你主动收紧了自己的流动性，让自己变得更加局促，而不是更自由的选择。

贷款买房就意味着，你可以用最低的成本，从银行那里撬动几十万、甚至几百万很便宜的资金，迅速放大自己的财富。

人的一生中，大约只有一次机会，负债率可以达到70%，而且是这样便宜的贷款。对于大多数人来说，这唯一一次机会就是买房。没有道理浪费它。

提问：你好叔，手里有笔闲钱是买车还是买房？都说未来房价如葱，所以在犹豫，买房还有投资的价值吗？升值潜力大的城市有哪些？不限购的一二线好像只有重庆，重庆值得买吗？谢谢星叔。

回答：车子属于消费品，投资优先买房。重庆可以买。

投资顺序：房子、存款、车子。别搞错了！

没见过谁嫌房子、钱多烧手的。

也不要去跟特例比，某某成功人士还在租房子，不买房拿钱去投资实现了财富自由，大部分人都没这个运气。

还有，也别看谁开个豪车就往上凑。

起码也要了解一下是不是以公司名义买了抵税用的。一个老款大G开几年，出来依然可以骗到很多女孩子投怀送抱。

这些人都很精明的，都知道把钱袋子拿出来晃晃让人听个响，就能得到什么。

还是那句话：拎得清自己，放下虚荣心！

提问：星叔好，除了北上广深这些地方？你觉得还有哪些城市值得投资，未来会有发展潜力？你觉得中部城市西安如何？

回答：二线城市中，我最看好杭州。

其实未来中国有潜力的城市很多，杭州、南京、郑州、长沙、成都这些都不错。

但是我的投资逻辑中，我喜欢确定性高收益，然后押重注上去。

为什么是杭州？

因为一个城市的房价长期看就是由当地高薪人口的购买力支撑的。

浙江本身是经济强省，省会杭州自然得益。

更关键的是杭州产业结构好，互联网产业非常发达，杭州创新能力的确是国内领先，以阿里为代表的互联网产业营运能力的确走在国内前列。

这么良好的创新氛围在国内，只有在深圳感觉到过，上海也没有。

这种新兴产业带来的高薪人口会源源不断形成高端购买力支撑房价。

杭州目前的问题供地比较大，所以房价涨幅不如一线。

这也给到了入场的机会。

西安不错，但不是投资首选

上面讲了一个城市的房价是由高薪人口的购买力支撑的。

西安没有很强的金融和信息这种容易产生大量高薪的行业，当地主要是制造和军工业为主，这种人力密集型而不是资本密集型的产业，无法在当地集聚很多资金，而且西安也没有稀缺的如医疗、教育资源吸引高端人口持续导入，所以房价不容易炒作。

不过西安的房价也不高，不存在什么大泡沫，当然也没什么大机会，属于标准的二线城市。

杭州投资价值高的板块，具体详见内部分享！

以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选

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