巴菲特的老师格雷厄姆说过：

市场短期爱选美，长期爱测体重。唯有内在价值，才是投资的前提。

“价值投资”鼻祖的箴言，也暗合了当下的楼市变局。

在剧烈震荡的2021年，政策不断叠加，房企频繁暴雷。瞬息万变的局势里，市场焦虑被推至高点：

还有机会吗？还能上车吗？节点有没有踩对？房子会不会选错？

但是，一个成熟的楼市投资者，不会轻易被市场情绪左右。以长期价值为锚点，自会做出最正确的判断。

湾区楼市发布摄

回归居住价值，看准“三驾马车”

当下的楼市，信息过载、人心浮动，已经形成了一个巨大的噪音场。

其一，政策端的“稳”和市场端的“躁”。

从购房者的“四限”、银行的“两个集中度”，再到来势迅猛的房地产税试点，房住不炒始终未见动摇。

但央行“两个维护”的表态，房贷利率的小幅下调，让所谓“政策见底”的论调又再度高潮。

市场既相信这次不同以往，又抱有某种反转的预期。既害怕错过窗口期，又担心没等到市场筑底。

截图来源：财联社

其二，房企端的“急”和销售端的“疑”。

行业暴雷事件不断，现金回流成为了头号要务。不论情愿与否，降价促销都已声势浩大。

但“捡漏”与“减配”相伴相生，交付的尽头常见维权，买房成为一场大型盲盒实验。

质价是否对等？不仅成为房企的灵魂之问，更是悬在购房者心头的巨大疑问。

湾区楼市发布摄

但在逆周期市场，找到好房子的几率，反而最高。

当调控戳破楼市滤镜，没有了泡沫加持，房子逐渐回到合理的价格区间。

谁真正能打、谁价值虚高，彻底现形。

湾区楼市发布摄

更关键的，当“房住不炒”的心理预期不断叠加，买房逻辑也将迎来重大转折。

长期居住价值，会成为房子的终极功效。

拼产品、拼设计、拼审美、拼交付，将贯穿在收楼后的10年、20年、50年，甚至70年。

如何甄选有长期居住价值的房子？只需要匹配更全面的房企评估体系。

我们且以保利为模板，来拆解房企的“三驾马车”：基本盘、护城河、进化力。

基本盘：两高一低，中心布局

基本盘反映房企最基本的生存状况。对购房者来说，直接决定了交付风险。

一家房企的基本盘，无外乎三个指标：销售规模、土储规模、债务规模。

头部房企，通常是“三高”，规模与安全二选一。爬坡期的腰部房企，往往还是“两低一高”。

保利发展广场

保利，是为数不多的“两高一低”房企。

比如销售规模。今年1-8月，保利销售额3472亿，同增19%，增速力压头部的碧桂园和万科。

再如土地储备。上半年，保利耗资963亿大手笔增储，频频活跃在各地的土拍市场。

按总货值计算，保利的土储规模已经超过2.5万亿，近2倍于同为央企的中海。

而这样的成长性，还有两个大前提：

第一，是在房企普遍增速放缓，甚至负增长的情况下实现的。

第二，是在保利主动降低负债的情况下实现的。

来源：保利发展控股公众号

为什么保利可以做到？只因为央企的身份吗？

央企背景，的确有普通房企不具备的背书，最直观的便是融资便利。

上半年，保利的综合融资成本是4.7%。在今年金融收紧的情况下，甚至还降低了7个基点。

相比民营房企普遍7%-10%的资金成本，低息意味着更大的扩张空间、更高的利润水平。

来源：保利发展控股公众号

但央企二字，远不足以概括保利的基本面。

在稳健与定力之外，深刻的一线洞察、灵活的市场运作，共同构成了央企一哥的AB面。

以深耕广州的广东保利为例。

在商品房市场，广东保利以流量金额226.85亿、流量面积64.46万㎡，一举斩获上半年广州房企双料冠军。

在商办市场，保利同样稳坐头把交椅。

上半年，保利成交金额43.1亿，超过第二名绿地、第三名华润的总和，占了全市成交的26%。

换言之，广州卖出的所有商办写字楼中，有超过1/4打着保利的logo。

但如果拉长时间线来看，广东保利对广州楼市的统治力，并非天生。

早年间，头部席位多为老牌的粤系房企。它们有着最深厚的关系网络，和最一手的政策信息。

但从2012年起，广东保利连续十年，夺下了广州房企销冠。

越秀、碧桂园、万科，轮流瓜分亚季军的座次，却始终无法冲击TOP1的地位。

在此期间，一批商业地标和销冠大盘崛起，强势占领这座一线城市的市场心智。

比如，6盘坐镇的保利广钢城，为广钢板块贡献了近6成的销售额。

保利金融中心，以10.24亿的销量，跻身广州全市商业项目畅销第一。

保利鱼珠港以17.51亿、5.25万平的业绩，一举拿下黄埔写字楼双料冠军。

满城尽是保利造。但凡中心，必有保利。

不论对宏观格局的把握、对中观城市的研判、对微观项目的操盘，都可看出广东保利的高度市场化。

护城河：地产+N，产品势能

护城河代表了房企的溢价能力。对购房者来说，决定了产品的交付标准。

还是以广东保利为例。这两年，其产品力升级，尤其是改善型产品，给了行业内外不少惊喜：

不仅卖得贵了，而且还很好卖。

克而瑞数据显示：上半年，保利广州住宅均价达3.4万/平，比全市均价2.9万/平，高了0.5万。

这背后，广东保利的一系列“地产+”操作，功不可没。

广州保利天珺

首先是，地产+人文。代表案例，保利天珺。

这个项目标签很多：中国十大高端作品、2020年度十佳城市封面项目、广州西关千万级豪宅榜销冠。

而广东保利给天珺的定义，更能看出其中门道：一个时代的进阶。

同样是做豪宅，同样是珠江边。十年前，广州保利天悦是怎么做的？

新古典建筑风格，全广州第一家采用全石材干挂的外立面，前场以名贵树种佛手香樟开道……

凸显尊贵感的“显豪特征”，是天字系的初代基因。

广州保利天悦

但在广州保利天珺，你能看到的，是更具现代性的“隐豪细节”，以及对在地文化的传承与重译。

比如，嵌入了西关大屋木趟栊的设计，并大面积复刻了西关彩绘琉璃窗，让老西关文化得以延续。

广州保利天珺

走入小区第一眼，不是名贵的硬景，而是满眼的园林、置石、水景设计，让人文与自然共生。

广州保利天珺

从天悦的极尽复杂，到天珺的美学匹配、回归自然。

“天字系”的进阶，见证了过去十年地产审美的发展，也浓缩了广东保利产品理念的突破。

广州保利天珺

其次是，地产+健康。代表案例，Well集和社区。

以新冠疫情为分水岭，业内和健康相关的项目，这两年并不罕见。

但广东保利，真正做到了差异化、全局化、实战化。

保利well集和社区发布会

比如，业内不少健康社区，只是增加了智能刷脸、手机智控等功能。

广东保利把重心放在了户型升级上。通过打造“泛客厅”空间，把家庭公区面积变得更大，让业主在家宅得住、宅得有趣。

保利创新户型的公区设计——LDKB公区联动

再如，很多项目都聚焦在户内建设，却没有发现公共环境的基础性影响。

广东保利却做了整体的健康环境优化。从家庭的新风、地漏升级，到公区的全程无接触通行，室内室外一体化改造。

well集和社区无接触通行

更关键的是，当众多房企还停留在概念阶段，广东保利已经把Well集和社区，在广州落地了至少四个项目。

包括：天河的保利天汇、荔湾的保利天珺、白云的保利珑玥公馆、番禺的保利悦公馆。

可见，广东保利的产品力升级，并没有局限于单一项目、单个产品线。而是多线联动、快速落地。

有战略、有执行，一层层下沉加码，就会形成一股产品势能。

尤其，在限价政策下，市场对“减配”有多少无奈，对“增配”就会有多大惊喜。

进化力：从地产到平台，从社区到城市

进化力，代表了房企的边界。在不断多元化破圈的过程中，房企的想象空间得以打开。

2018年，保利将名称中的地产字样去除，由保利地产升级至保利发展，致力于打造“不动产生态发展平台”。

保利发展控股不动产生态发展平台

上任不久的董事长刘平，解释过保利的平台战略：

纵向，即是产业链的延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务。

横向，则是相关多元业态的扩展，包括了保利物业、保利经纪、保利商业等。

保利商业

看起来，这些赛道不够高大上。但背后的逻辑，前瞻且务实。

首先，反哺能力强。向地产上下游延展，可以对地产主业形成反向支持，比如物业对社区的服务赋能。

其次，流量价值高。写字楼、购物中心、产业园，这些物理场所，正是互联网大厂们迫切想要占领的线下流量入口。

保利发展控股不动产生态发展平台

从跨界成效来看，当不少房企先后折戟，保利已经悄然行至中游。

限于篇幅，这里只简单说说保利物业。

上半年，保利物业在管面积4.28亿平，营收增超40%，房企第三、央企第一。

新华社点赞保利物业

不仅如此，保利还走出社区，进入了景区、会展、城市地标。

且看看这个服务清单：西塘景区、嘉兴南湖、平遥古城、山西五台山，以及广交会、广州塔。

突破传统社区物业的边界，成为城市“软基建”的一部分。

这是对保利进化力，最高规格的官方盖章。

保利物业进入广州塔

当然，对于普通业主，保利物业上一次靠好评出圈，是在疫情期间被点赞为“别人家的物业”。

广州疫情中心广钢，在封闭式管理的背景下。广东保利100多位员工，支撑起了超2200户业主的日常服务。

从组织核检到防疫消杀，从物资配送到个性化需求响应，广东保利在全城狂刷了一番好感。

来源：保利物业公众号

如果深入了解，就会知道。广州疫情下保利的表现，并非偶然。

这既代表了保利物业的运营标准，也证明了物业对地产主业的良性反哺。

来源：保利物业公众号

基本面、护城河、进化力，“三驾马车”全面观察，会形成更深入的房企评估体系。

不同房企，三项指标的得分各有不同。

有的，基本盘规模很大，但产品力缺乏亮点。有的，产品不错，但安全指标脆弱。有的，进化力不足，在地产之外并无其他增值亮点。

优胜者如保利，以安全筑底，内有产品比较优势，外有增量服务赋能。

当然就是最好的安心之选。