保利地产5个档次堂悦(保利系列楼盘档次 字系)
巴菲特的老师格雷厄姆说过:
市场短期爱选美,长期爱测体重。唯有内在价值,才是投资的前提。
“价值投资”鼻祖的箴言,也暗合了当下的楼市变局。
在剧烈震荡的2021年,政策不断叠加,房企频繁暴雷。瞬息万变的局势里,市场焦虑被推至高点:
还有机会吗?还能上车吗?节点有没有踩对?房子会不会选错?
但是,一个成熟的楼市投资者,不会轻易被市场情绪左右。以长期价值为锚点,自会做出最正确的判断。
湾区楼市发布摄
回归居住价值,看准“三驾马车”
当下的楼市,信息过载、人心浮动,已经形成了一个巨大的噪音场。
其一,政策端的“稳”和市场端的“躁”。
从购房者的“四限”、银行的“两个集中度”,再到来势迅猛的房地产税试点,房住不炒始终未见动摇。
但央行“两个维护”的表态,房贷利率的小幅下调,让所谓“政策见底”的论调又再度高潮。
市场既相信这次不同以往,又抱有某种反转的预期。既害怕错过窗口期,又担心没等到市场筑底。
截图来源:财联社
其二,房企端的“急”和销售端的“疑”。
行业暴雷事件不断,现金回流成为了头号要务。不论情愿与否,降价促销都已声势浩大。
但“捡漏”与“减配”相伴相生,交付的尽头常见维权,买房成为一场大型盲盒实验。
质价是否对等?不仅成为房企的灵魂之问,更是悬在购房者心头的巨大疑问。
湾区楼市发布摄
但在逆周期市场,找到好房子的几率,反而最高。
当调控戳破楼市滤镜,没有了泡沫加持,房子逐渐回到合理的价格区间。
谁真正能打、谁价值虚高,彻底现形。
湾区楼市发布摄
更关键的,当“房住不炒”的心理预期不断叠加,买房逻辑也将迎来重大转折。
长期居住价值,会成为房子的终极功效。
拼产品、拼设计、拼审美、拼交付,将贯穿在收楼后的10年、20年、50年,甚至70年。
如何甄选有长期居住价值的房子?只需要匹配更全面的房企评估体系。
我们且以保利为模板,来拆解房企的“三驾马车”:基本盘、护城河、进化力。
基本盘:两高一低,中心布局
基本盘反映房企最基本的生存状况。对购房者来说,直接决定了交付风险。
一家房企的基本盘,无外乎三个指标:销售规模、土储规模、债务规模。
头部房企,通常是“三高”,规模与安全二选一。爬坡期的腰部房企,往往还是“两低一高”。
保利发展广场
保利,是为数不多的“两高一低”房企。
比如销售规模。今年1-8月,保利销售额3472亿,同增19%,增速力压头部的碧桂园和万科。
再如土地储备。上半年,保利耗资963亿大手笔增储,频频活跃在各地的土拍市场。
按总货值计算,保利的土储规模已经超过2.5万亿,近2倍于同为央企的中海。
而这样的成长性,还有两个大前提:
第一,是在房企普遍增速放缓,甚至负增长的情况下实现的。
第二,是在保利主动降低负债的情况下实现的。
来源:保利发展控股公众号
为什么保利可以做到?只因为央企的身份吗?
央企背景,的确有普通房企不具备的背书,最直观的便是融资便利。
上半年,保利的综合融资成本是4.7%。在今年金融收紧的情况下,甚至还降低了7个基点。
相比民营房企普遍7%-10%的资金成本,低息意味着更大的扩张空间、更高的利润水平。
来源:保利发展控股公众号
但央企二字,远不足以概括保利的基本面。
在稳健与定力之外,深刻的一线洞察、灵活的市场运作,共同构成了央企一哥的AB面。
以深耕广州的广东保利为例。
在商品房市场,广东保利以流量金额226.85亿、流量面积64.46万㎡,一举斩获上半年广州房企双料冠军。
在商办市场,保利同样稳坐头把交椅。
上半年,保利成交金额43.1亿,超过第二名绿地、第三名华润的总和,占了全市成交的26%。
换言之,广州卖出的所有商办写字楼中,有超过1/4打着保利的logo。
但如果拉长时间线来看,广东保利对广州楼市的统治力,并非天生。
早年间,头部席位多为老牌的粤系房企。它们有着最深厚的关系网络,和最一手的政策信息。
但从2012年起,广东保利连续十年,夺下了广州房企销冠。
越秀、碧桂园、万科,轮流瓜分亚季军的座次,却始终无法冲击TOP1的地位。
在此期间,一批商业地标和销冠大盘崛起,强势占领这座一线城市的市场心智。
比如,6盘坐镇的保利广钢城,为广钢板块贡献了近6成的销售额。
保利金融中心,以10.24亿的销量,跻身广州全市商业项目畅销第一。
保利鱼珠港以17.51亿、5.25万平的业绩,一举拿下黄埔写字楼双料冠军。
满城尽是保利造。但凡中心,必有保利。
不论对宏观格局的把握、对中观城市的研判、对微观项目的操盘,都可看出广东保利的高度市场化。
护城河:地产+N,产品势能
护城河代表了房企的溢价能力。对购房者来说,决定了产品的交付标准。
还是以广东保利为例。这两年,其产品力升级,尤其是改善型产品,给了行业内外不少惊喜:
不仅卖得贵了,而且还很好卖。
克而瑞数据显示:上半年,保利广州住宅均价达3.4万/平,比全市均价2.9万/平,高了0.5万。
这背后,广东保利的一系列“地产+”操作,功不可没。
广州保利天珺
首先是,地产+人文。代表案例,保利天珺。
这个项目标签很多:中国十大高端作品、2020年度十佳城市封面项目、广州西关千万级豪宅榜销冠。
而广东保利给天珺的定义,更能看出其中门道:一个时代的进阶。
同样是做豪宅,同样是珠江边。十年前,广州保利天悦是怎么做的?
新古典建筑风格,全广州第一家采用全石材干挂的外立面,前场以名贵树种佛手香樟开道……
凸显尊贵感的“显豪特征”,是天字系的初代基因。
广州保利天悦
但在广州保利天珺,你能看到的,是更具现代性的“隐豪细节”,以及对在地文化的传承与重译。
比如,嵌入了西关大屋木趟栊的设计,并大面积复刻了西关彩绘琉璃窗,让老西关文化得以延续。
广州保利天珺
走入小区第一眼,不是名贵的硬景,而是满眼的园林、置石、水景设计,让人文与自然共生。
广州保利天珺
从天悦的极尽复杂,到天珺的美学匹配、回归自然。
“天字系”的进阶,见证了过去十年地产审美的发展,也浓缩了广东保利产品理念的突破。
广州保利天珺
其次是,地产+健康。代表案例,Well集和社区。
以新冠疫情为分水岭,业内和健康相关的项目,这两年并不罕见。
但广东保利,真正做到了差异化、全局化、实战化。
保利well集和社区发布会
比如,业内不少健康社区,只是增加了智能刷脸、手机智控等功能。
广东保利把重心放在了户型升级上。通过打造“泛客厅”空间,把家庭公区面积变得更大,让业主在家宅得住、宅得有趣。
保利创新户型的公区设计——LDKB公区联动
再如,很多项目都聚焦在户内建设,却没有发现公共环境的基础性影响。
广东保利却做了整体的健康环境优化。从家庭的新风、地漏升级,到公区的全程无接触通行,室内室外一体化改造。
well集和社区无接触通行
更关键的是,当众多房企还停留在概念阶段,广东保利已经把Well集和社区,在广州落地了至少四个项目。
包括:天河的保利天汇、荔湾的保利天珺、白云的保利珑玥公馆、番禺的保利悦公馆。
可见,广东保利的产品力升级,并没有局限于单一项目、单个产品线。而是多线联动、快速落地。
有战略、有执行,一层层下沉加码,就会形成一股产品势能。
尤其,在限价政策下,市场对“减配”有多少无奈,对“增配”就会有多大惊喜。
进化力:从地产到平台,从社区到城市
进化力,代表了房企的边界。在不断多元化破圈的过程中,房企的想象空间得以打开。
2018年,保利将名称中的地产字样去除,由保利地产升级至保利发展,致力于打造“不动产生态发展平台”。
保利发展控股不动产生态发展平台
上任不久的董事长刘平,解释过保利的平台战略:
纵向,即是产业链的延伸,打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务。
横向,则是相关多元业态的扩展,包括了保利物业、保利经纪、保利商业等。
保利商业
看起来,这些赛道不够高大上。但背后的逻辑,前瞻且务实。
首先,反哺能力强。向地产上下游延展,可以对地产主业形成反向支持,比如物业对社区的服务赋能。
其次,流量价值高。写字楼、购物中心、产业园,这些物理场所,正是互联网大厂们迫切想要占领的线下流量入口。
保利发展控股不动产生态发展平台
从跨界成效来看,当不少房企先后折戟,保利已经悄然行至中游。
限于篇幅,这里只简单说说保利物业。
上半年,保利物业在管面积4.28亿平,营收增超40%,房企第三、央企第一。
新华社点赞保利物业
不仅如此,保利还走出社区,进入了景区、会展、城市地标。
且看看这个服务清单:西塘景区、嘉兴南湖、平遥古城、山西五台山,以及广交会、广州塔。
突破传统社区物业的边界,成为城市“软基建”的一部分。
这是对保利进化力,最高规格的官方盖章。
保利物业进入广州塔
当然,对于普通业主,保利物业上一次靠好评出圈,是在疫情期间被点赞为“别人家的物业”。
广州疫情中心广钢,在封闭式管理的背景下。广东保利100多位员工,支撑起了超2200户业主的日常服务。
从组织核检到防疫消杀,从物资配送到个性化需求响应,广东保利在全城狂刷了一番好感。
来源:保利物业公众号
如果深入了解,就会知道。广州疫情下保利的表现,并非偶然。
这既代表了保利物业的运营标准,也证明了物业对地产主业的良性反哺。
来源:保利物业公众号
基本面、护城河、进化力,“三驾马车”全面观察,会形成更深入的房企评估体系。
不同房企,三项指标的得分各有不同。
有的,基本盘规模很大,但产品力缺乏亮点。有的,产品不错,但安全指标脆弱。有的,进化力不足,在地产之外并无其他增值亮点。
优胜者如保利,以安全筑底,内有产品比较优势,外有增量服务赋能。
当然就是最好的安心之选。
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